Article de Mireille Fiset paru dans le guide habitation le 1 er septembre 2017: 10 conseils pour un prêt hypothécaire sans urticaire

Pret hypothecaire
Vous chérissez le projet d’acheter une propriété, mais le monde des prêts hypothécaires vous donne de l’urticaire ? Vous ne comprenez rien à toutes ces histoires de terme, de mise de fonds, d’amortissement, d’intérêts, d’assurances ? Pas de panique. Voici de quoi vous aider à démystifier les prêts hypothécaires et vous outiller afin de choisir un prêt de façon éclairée !

1.  La mise de fonds

Pour acheter une propriété, vous devez débourser une portion du prix de votre poche. Ce montant, appelé mise de fonds –  ou cash down – doit représenter au minimum 5% du prix de vente. Ainsi, par exemple, pour acheter un condo à 300 000$, attendez-vous à devoir débourser au minimum 15 000$ en mise de fonds.

Où trouver cet argent ? Il est bien entendu préférable de l’économiser avant d’acheter ! Mais vous pouvez également contracter un prêt bancaire pour disposer d’une mise de fonds, ou encore accéder au Régime d’accession à la propriété (RAP).

Le RAP permet aux candidats admissibles de retirer jusqu’à 25 000$ des fonds de leur REER pour constituer une mise de fonds. Renseignez-vous sur les critères et les modalités auprès de l’Agence de Revenu du Canada.

– À lire: Acheter une maison grâce à ses REER… sans avoir de REER

2.  La capacité d’emprunt

Même si vous disposez d’une généreuse mise de fonds, votre capacité d’emprunt hypothécaire, elle, n’est peut-être pas élevée. Pour en avoir le cœur net, il est important de prendre rendez-vous avec un agent ou un courtier hypothécaire. Ensemble, vous calculerez votre capacité d’emprunt, en tenant compte de plusieurs facteurs : votre salaire annuel brut, vos autres revenus annuels, le  montant de vos dettes existantes, les frais liés à votre logement actuel, etc.

3.  La pré-approbation hypothécaire

Toujours avec le concours de votre agent ou votre courtier immobilier, il est conseillé d’obtenir une pré-approbation hypothécaire auprès d’une institution financière avant même de commencer vos recherches. Pourquoi ? Premièrement, vous aurez une idée définitive de votre pouvoir d’achat. Aussi, une pré-approbation hypothécaire vous donnera un plus grand pouvoir de négociation auprès des vendeurs. Dans la vaste majorité des cas, obtenir une pré-approbation hypothécaire est gratuit et sans obligation.

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 4.  La période d’amortissement

La période d’amortissement la plus courante est de 25 ans – 25 ans représente également la durée maximale d’une hypothèque, imposée par le gouvernement fédéral en 2012. Finies les hypothèques amorties sur 30, 40 ou même 50 ans. Vous aurez par contre le choix d’amortir votre prêt hypothécaire sur une période plus courte : 20, 15, 10 ou même 5 ans. La période d’amortissement aura, bien sûr, un effet sur le montant de vos versements mensuels : plus c’est long, moins c’est cher ! Du moins, en apparence.

En effet, plus la période d’amortissement est longue, plus vous payez d’intérêts. Vous risquez de payer le double du montant initial emprunté, et même davantage !

Si vous pouvez vous le permettre, choisissez de rembourser votre hypothèque sur la plus courte période possible. Vous économiserez des dizaines de milliers de dollars en intérêts.

5.  Les intérêts

Tout prêt hypothécaire est imparti d’intérêts. En contractant votre hypothèque, vous pourrez choisir entre un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable.

Le taux d’intérêt fixe est déterminé selon les offres en vigueur et ne pourra pas être changé pendant toute la durée du terme. Il offre la tranquillité d’esprit et permet de budgéter vos versements sans risque de surprises. Par contre, il est souvent plus élevé que les options de taux d’intérêt variables, et vous ne profiterez pas des baisses d’intérêts du marché.

Le taux d’intérêt variable, comme son nom l’indique est… variable ! C’est à dire qu’il fluctuera selon les changements sur le marché, faisant augmenter ou diminuer vos mensualités. Au final, un taux d’intérêt variable est souvent plus avantageux, car il vous permet de bénéficier de toutes les baisses. Mais il est aussi plus risqué. En effet, les fluctuations du marché sont difficiles à prévoir. Il faut s’assurer d’avoir les reins assez solides pour les encaisser.

6. Le terme

Ce qu’on appelle un terme est une durée fixe – souvent entre 2 et 5 ans – pendant laquelle vous vous engagez à rembourser votre hypothèque selon des caractéristiques établies : faire des versements de tel montant, à telle fréquence et à tel taux d’intérêt. À la fin du terme, vous pourrez renégocier votre hypothèque avec votre institution bancaire.

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7. La fréquence des versements hypothécaires

Il existe plusieurs options de fréquence de versements : mensuelle, bimensuelle, aux deux semaines ou à la semaine. Peu importe laquelle de ces quatre options vous aurez choisie, au terme d’une année, vous aurez remboursé le même montant.

Pour hâter le remboursement de votre prêt hypothécaire, vous pourrez choisir de payer de façon accélérée aux deux semaines ou accélérée à la semaine. Quelle est la différence ? Le paiement accéléré se calcule selon le nombre de semaines dans une année (52, donc 26 versements aux deux semaines ou 52 à la semaine), contrairement au paiement régulier, qui se calcule selon le nombre de mois (12, donc 24 versements à 2 par mois).

Le paiement accéléré permet de faire l’équivalent d’un paiement mensuel supplémentaire par année, et donc, au final, de réduire la période d’amortissement de l’hypothèque.

8. Le remboursement anticipé

En contractant votre hypothèque, il sera important de savoir si, oui ou non, vous aurez la possibilité de rembourser votre hypothèque de façon anticipée, c’est-à-dire d’augmenter vos versements mensuels ou encore de rembourser le capital emprunté avant la fin de la période d’amortissement ou du terme.

D’une façon générale, votre hypothèque sera soit « ouverte » ou « fermée ». Dans le cas d’une hypothèque ouverte, vous serez libre de payer de façon anticipée sans pénalité, mais les taux d’intérêts seront plus élevés. Dans le cas d’une hypothèque fermée, vos intérêts seront plus bas, mais vous devrez vous plier à certaines contraintes et ne pourrez pas rembourser de façon anticipée comme bon vous semble.

9.  Assurance-prêt hypothécaire

Si votre mise de fonds est inférieure à 20% du prix de vente, vous devrez sans doute prendre une assurance-prêt hypothécaire, afin de pallier à d’éventuels défauts de paiement. Le montant de cette assurance peut varier entre 0,5 et 3% du prix de vente. Il peut-être payé chaque année en totalité ou encore réparti sur vos versements hypothécaires mensuels.

10. Assurance vie et invalidité hypothécaires

Les prêts hypothécaires s’accompagnent parfois d’une assurance-vie : celle-ci servira à rembourser le solde de votre prêt à l’institution si vous décédez. Assurez-vous que vous en avez vraiment besoin : elle est utile surtout si vous avez des personnes à charge ou si vous achetez avec un conjoint ou un ami qui partagera les versements hypothécaires.

Une assurance-invalidité peut aussi s’avérer de mise : elle vous protègera en cas d’accident, de blessure ou de maladie graves. Veillez à bien magasiner votre assurance-invalidité : elle s’accompagne souvent d’un chapelet de conditions.

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Voilà qui termine notre démystification des prêts hypothécaires. Bien sûr, il ne s’agit que d’un survol et d’une vulgarisation du sujet : beaucoup reste à préciser. Voilà pourquoi, dans votre processus d’achat, il est essentiel que vous soyez épaulé par un conseiller hypothécaire compétent et éloquent. L’achat d’une propriété est un des investissements les plus importants de votre vie : vous vous devez de bien comprendre les détails de votre hypothèque. N’hésitez pas à poser des questions aux personnes ressources compétentes

Prisonniers financiers de leur maison de rêve

Lorsque Martine est tombée enceinte, elle et son conjoint, Laurent, ont décidé de s’acheter une maison. Bien qu’elle soit au-dessus de leurs moyens, ils n’ont pas pu résister à la résidence de leurs rêves… qui est devenue une prison dorée !

Martine gagne 50 000 $ par année et Laurent 70 000 $, et le couple s’est qualifié pour une hypothèque de 420 000 $, autorisée par leur institution financière. « Ils ont opté pour une maison en banlieue de Montréal, plus coûteuse que ce qu’ils pouvaient réellement se permettre, mais ils étaient rassurés par le fait qu’ils respectaient les ratios de la SCHL relatifs à l’amortissement brut de la dette », explique Pierre Fortin, syndic autorisé en insolvabilité, président de Jean Fortin et Associés.

Un enlisement progressif

Aujourd’hui, Martine est enceinte de leur deuxième enfant. Le couple voit l’avenir avec inquiétude, appréhendant la baisse de revenus durant le congé parental à venir.

Car avec un remboursement hypothécaire mensuel de 2100 $ et tous leurs autres paiements, les finances du couple sont mises à rude épreuve. « Qui dit grosse maison, dit aussi taxes scolaires et municipales plus élevées [420 $ par mois]. Résidant en banlieue, ils se sont aussi acheté une deuxième voiture pour faciliter le transport. Ils ont également pigé 12 000 $ dans la marge hypothécaire pour effectuer les travaux d’aménagement », énumère M. Fortin.

Leur budget est serré, même s’ils ne dépensent rien en vacances, sorties ou loisirs. De plus, qu’adviendra-t-il, dans cinq ans, lorsque leur belle maison neuve commencera à avoir besoin d’entretien ?

« On peut se serrer la ceinture comme ils le font actuellement pendant un certain temps, mais il y a des limites. Le risque est que toutes les dépenses excédentaires soient absorbées par la marge de crédit ou, pire encore, par les cartes de crédit. Ce faisant, ils s’enliseraient encore davantage… », prévient Pierre Fortin.

Prêt maximum autorisé : danger

Le couple a contracté le prêt hypothécaire maximum que le calcul des ratios leur permettait, soit 32 % de leur revenu brut. « Il peut être très risqué d’aller jusqu’au maximum autorisé, car les ratios ne tiennent pas compte d’une foule de facteurs : nombre d’enfants, habitudes de vie, etc. Pourtant, ces éléments ont un grand impact sur le budget », souligne M. Fortin.

Le syndic rappelle que l’achat d’une maison est un gros investissement et le plus gros poste de dépenses des ménages. On peut pourtant l’alléger en réduisant un peu ses ambitions. « Si Laurent et Martine avaient respecté la limite d’emprunt que nous recommandons, soit 25 % du revenu brut, le montant maximum de leur hypothèque aurait été de 325 000 $. Avec un amortissement sur 25 ans et un taux d’intérêt de 3,25 %, cela représente un paiement mensuel de 1600 $. Si on ajoute des taxes et un coût de chauffage moindres, ils pourraient conserver 700 $ de plus par mois dans leurs poches », explique Pierre Fortin, qui leur a donc conseillé de revendre leur maison afin d’en acquérir une moins chère. « Le couple retrouvera la marge de manœuvre financière qui lui manque et pourra aussi envisager d’avoir le troisième enfant dont il rêve », souligne le syndic.

LEUR SITUATION FINANCIÈRE

Revenus :

  • Laurent gagne: 70 000 $
  • Martine gagne: 50 000 $

Dettes :

  • Cartes de crédit: 10 000 $
  • Prêt auto pourdeux véhicules: 900 $/mois
  • Taxes scolaires et municipales: 420 $/mois
  • Paiement mensuel de l’hypothèque: 2100 $/mois
  • Marge hypothécaire: 12 000 

Article de Stéphanne Rolland dans le Journal les Affaires le 18 septembre 2017 :Comment vos finances personnelles seraient-elles touchées par une baisse de 30% de la valeur de votre maison?

Comment vos finances personnelles seraient-elles touchées par une baisse de 30% de la valeur de votre maison? Hélène Bégin, économiste principale du Mouvement Desjardins, se fait souvent poser la question par des propriétaires inquiets. Bien qu’elle n’anticipe pas de correction à court terme, elle a fait l’exercice pour que les Québécois comprennent bien l’effet d’un tel scénario, explique-t-elle en entrevue.

 

Si jamais les prix de l’immobilier résidentiel chutaient de 15% à 30% en deux ans, entre 100 000 à 120 000 Québécois quitterait la «zone sécuritaire» pour tomber dans une situation d’ «inconfort financier», estime l’économiste dans une étude publiée lundi. Environ, 87% des ménages se situent dans la «zone de confort financier» en 2016. Ce chiffre reculerait à 83% advenant une dépréciation de l’immobilier de 15% et passerait à 80% advenant une dépréciation de 30%.

 

Quel serait l’impact sur vous? Peut-être rien… Si les chiffres peuvent faire peur, la plupart des propriétaires ne subiraient qu’une dépréciation sur papier, rassure Mme Bégin. Pour que la perte se matérialise, il faudrait que les propriétaires vendent leur maison au mauvais moment. «Le chiffre de 100 000 à 120 000 serait atteint dans le cas théorique où tous les propriétaires vendraient en même temps », précise l’économiste en entrevue.

 

La date d’acquisition jouera également un rôle sur la perte potentielle subie par les propriétaires-vendeurs. Plusieurs propriétaires ont profité de «l’ascension spectaculaire des années 2000», ce qui procure un coussin contre les corrections. En fait, une baisse de 15% amènerait les prix au niveau de 2010; un recul de 30% au seuil de 2007.

 

Au bout du compte, les ménages les plus vulnérables à une baisse des prix seraient ceux qui ont acheté leur maison récemment, ceux contraints de vendre en raison d’une perte d’emploi ou d’un déménagement et ceux qui ont profité de l’appréciation de leur maison pour s’endetter davantage, résume l’étude.

 

Une seule partie de l’équation

 

En entrevue, Hélène Bégin reconnaît que ce scénario isole une variable et ne prend pas en compte toutes les conditions qui entoureraient une telle hypothèse. Parmi les ingrédients qui pourraient s’ajouter au cocktail, on compte une hausse du chômage ou une augmentation des paiements hypothécaires liée à une hausse des taux d’intérêt.

 

L’économiste a choisi délibérément de se concentrer sur une seule partie de l’équation. «On voulait isoler cette variable dans un but d’éducation, explique-t-elle. Bien des gens me demandent s’ils seraient touchés par une baisse de la valeur de leur maison. On a voulu faire l’exercice pour montrer qui seraient touchés ou pas. On voit qu’un propriétaire ne serait pas nécessairement touché s’il n’avait pas à vendre sa maison. En prenant plusieurs éléments pour créer un scénario hypothétique, il aurait été difficile de savoir quel élément est responsable de quoi.»

 

Mme Bégin a fait un exercice semblable au début du mois sur l’impact d’une hausse des taux d’intérêt sur les ménages. Elle y démontre qu’une augmentation significative du taux directeur aurait des répercussions «notables» sur une plus grande part des ménages. D’ici 2021, entre 20 000 et 40 000 ménages (6% à 6,7%) pourraient se trouver dans un inconfort financier si le taux directeur se trouvait dans une fourchette d’entre 3% et 5%.

 

L’économiste a mis dans ses modèles une correction de 15% à 30% en deux ans pour que le choc soit assez grand et généralisé. «Ce serait une baisse assez importante et assez rapide, explique-t-elle. La chute des prix immobiliers liée à la récession du début des années 1980 et celle du début des années 1990 a été dans une fourchette de 10% à 15%.»

2016 ENQUÊTE AUPRÈS DES EMPRUNTEURS HYPOTHÉCAIRES

ENQUÊTE 2016 AUPRÈS DES EMPRUNTEURS HYPOTHÉCAIRES – POINTS SAILLANTS

En mars 2016, la SCHL a sondé en ligne 3 006 emprunteurs hypothécaires récents – tous principaux décideurs – ayant contracté ou renouvelé un emprunt hypothécaire ou obtenu un prêt de refinancement au cours des 12 derniers mois. De ce nombre, 62 % ont renouvelé leur prêt, 18 % ont demandé un prêt de refinancement et 20 % ont contracté un prêt achat (11 % pour les accédants à la propriété et 9 % pour les acheteurs déjà propriétaires). La SCHL effectue cette enquête depuis 1999. Il s’agit de l’enquête la plus importante et la plus complète de ce genre au Canada. … Lire plus

COTE AU BUREAU DE CRÉDIT

Votre cote de solvabilité peut varier de 300 à 900 et indique le risque de crédit que vous représentez à un moment précis. Elle indique aux prêteurs le genre de risque que vous représentez en tant qu’emprunteur. Votre cote peut changer d’un mois à l’autre. Les sociétés où vous avez des comptes de crédit et des prêts font un rapport mensuel sur vos transactions aux agences d’évaluation du crédit. C’est avantageux pour vous car vous avez la possibilité d’améliorer votre cote en adoptant de bons « comportements » de crédit. Continue reading

Un terme hypothécaire de 10 ans. Est-ce un bon choix?

Les taux d’intérêts montent, comment se protéger ?

En tant qu’investisseur immobilier ou en tant que propriétaire de votre résidence, les taux d’intérêt sur vos hypothèques influencent grandement votre budget et/ou la rentabilité de vos propriétés. Voici 6 raisons pourquoi vous pourriez envisager de prendre une hypothèque taux fixe de 10 ans au cours des prochains mois. Continue reading

RENOUVELLEMENT HYPOTHÉCAIRE

Votre prêt hypothécaire arrive à échéance bientôt (90 à 120 jours)

Légalement vous devez recevoir de votre institution financière actuelle un relevé indiquant l’état de votre renouvellement au moins 21 jours avant la date d’échéance de votre terme hypothécaire, même si pour une raison ou une autre, il refuse de renouveler votre prêt hypothécaire. Continue reading

QUE DISENT LES EXPERTS?

Lorsqu’il s’agit de s’entendre sur les enjeux majeurs de l’économie et la reprise mondiale actuelle, les experts semblent à avoir de la difficulté à adopter une position unifiée : par contre, ils semblent faire consensus  sur les taux de prêts hypothécaires et lorsqu’ils  révisent les données courantes disponibles, ils émettent de solides commentaires. Continue reading