Article de Mireille Fiset paru dans le guide habitation le 1 er septembre 2017: 10 conseils pour un prêt hypothécaire sans urticaire

Pret hypothecaire
Vous chérissez le projet d’acheter une propriété, mais le monde des prêts hypothécaires vous donne de l’urticaire ? Vous ne comprenez rien à toutes ces histoires de terme, de mise de fonds, d’amortissement, d’intérêts, d’assurances ? Pas de panique. Voici de quoi vous aider à démystifier les prêts hypothécaires et vous outiller afin de choisir un prêt de façon éclairée !

1.  La mise de fonds

Pour acheter une propriété, vous devez débourser une portion du prix de votre poche. Ce montant, appelé mise de fonds –  ou cash down – doit représenter au minimum 5% du prix de vente. Ainsi, par exemple, pour acheter un condo à 300 000$, attendez-vous à devoir débourser au minimum 15 000$ en mise de fonds.

Où trouver cet argent ? Il est bien entendu préférable de l’économiser avant d’acheter ! Mais vous pouvez également contracter un prêt bancaire pour disposer d’une mise de fonds, ou encore accéder au Régime d’accession à la propriété (RAP).

Le RAP permet aux candidats admissibles de retirer jusqu’à 25 000$ des fonds de leur REER pour constituer une mise de fonds. Renseignez-vous sur les critères et les modalités auprès de l’Agence de Revenu du Canada.

– À lire: Acheter une maison grâce à ses REER… sans avoir de REER

2.  La capacité d’emprunt

Même si vous disposez d’une généreuse mise de fonds, votre capacité d’emprunt hypothécaire, elle, n’est peut-être pas élevée. Pour en avoir le cœur net, il est important de prendre rendez-vous avec un agent ou un courtier hypothécaire. Ensemble, vous calculerez votre capacité d’emprunt, en tenant compte de plusieurs facteurs : votre salaire annuel brut, vos autres revenus annuels, le  montant de vos dettes existantes, les frais liés à votre logement actuel, etc.

3.  La pré-approbation hypothécaire

Toujours avec le concours de votre agent ou votre courtier immobilier, il est conseillé d’obtenir une pré-approbation hypothécaire auprès d’une institution financière avant même de commencer vos recherches. Pourquoi ? Premièrement, vous aurez une idée définitive de votre pouvoir d’achat. Aussi, une pré-approbation hypothécaire vous donnera un plus grand pouvoir de négociation auprès des vendeurs. Dans la vaste majorité des cas, obtenir une pré-approbation hypothécaire est gratuit et sans obligation.

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 4.  La période d’amortissement

La période d’amortissement la plus courante est de 25 ans – 25 ans représente également la durée maximale d’une hypothèque, imposée par le gouvernement fédéral en 2012. Finies les hypothèques amorties sur 30, 40 ou même 50 ans. Vous aurez par contre le choix d’amortir votre prêt hypothécaire sur une période plus courte : 20, 15, 10 ou même 5 ans. La période d’amortissement aura, bien sûr, un effet sur le montant de vos versements mensuels : plus c’est long, moins c’est cher ! Du moins, en apparence.

En effet, plus la période d’amortissement est longue, plus vous payez d’intérêts. Vous risquez de payer le double du montant initial emprunté, et même davantage !

Si vous pouvez vous le permettre, choisissez de rembourser votre hypothèque sur la plus courte période possible. Vous économiserez des dizaines de milliers de dollars en intérêts.

5.  Les intérêts

Tout prêt hypothécaire est imparti d’intérêts. En contractant votre hypothèque, vous pourrez choisir entre un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable.

Le taux d’intérêt fixe est déterminé selon les offres en vigueur et ne pourra pas être changé pendant toute la durée du terme. Il offre la tranquillité d’esprit et permet de budgéter vos versements sans risque de surprises. Par contre, il est souvent plus élevé que les options de taux d’intérêt variables, et vous ne profiterez pas des baisses d’intérêts du marché.

Le taux d’intérêt variable, comme son nom l’indique est… variable ! C’est à dire qu’il fluctuera selon les changements sur le marché, faisant augmenter ou diminuer vos mensualités. Au final, un taux d’intérêt variable est souvent plus avantageux, car il vous permet de bénéficier de toutes les baisses. Mais il est aussi plus risqué. En effet, les fluctuations du marché sont difficiles à prévoir. Il faut s’assurer d’avoir les reins assez solides pour les encaisser.

6. Le terme

Ce qu’on appelle un terme est une durée fixe – souvent entre 2 et 5 ans – pendant laquelle vous vous engagez à rembourser votre hypothèque selon des caractéristiques établies : faire des versements de tel montant, à telle fréquence et à tel taux d’intérêt. À la fin du terme, vous pourrez renégocier votre hypothèque avec votre institution bancaire.

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7. La fréquence des versements hypothécaires

Il existe plusieurs options de fréquence de versements : mensuelle, bimensuelle, aux deux semaines ou à la semaine. Peu importe laquelle de ces quatre options vous aurez choisie, au terme d’une année, vous aurez remboursé le même montant.

Pour hâter le remboursement de votre prêt hypothécaire, vous pourrez choisir de payer de façon accélérée aux deux semaines ou accélérée à la semaine. Quelle est la différence ? Le paiement accéléré se calcule selon le nombre de semaines dans une année (52, donc 26 versements aux deux semaines ou 52 à la semaine), contrairement au paiement régulier, qui se calcule selon le nombre de mois (12, donc 24 versements à 2 par mois).

Le paiement accéléré permet de faire l’équivalent d’un paiement mensuel supplémentaire par année, et donc, au final, de réduire la période d’amortissement de l’hypothèque.

8. Le remboursement anticipé

En contractant votre hypothèque, il sera important de savoir si, oui ou non, vous aurez la possibilité de rembourser votre hypothèque de façon anticipée, c’est-à-dire d’augmenter vos versements mensuels ou encore de rembourser le capital emprunté avant la fin de la période d’amortissement ou du terme.

D’une façon générale, votre hypothèque sera soit « ouverte » ou « fermée ». Dans le cas d’une hypothèque ouverte, vous serez libre de payer de façon anticipée sans pénalité, mais les taux d’intérêts seront plus élevés. Dans le cas d’une hypothèque fermée, vos intérêts seront plus bas, mais vous devrez vous plier à certaines contraintes et ne pourrez pas rembourser de façon anticipée comme bon vous semble.

9.  Assurance-prêt hypothécaire

Si votre mise de fonds est inférieure à 20% du prix de vente, vous devrez sans doute prendre une assurance-prêt hypothécaire, afin de pallier à d’éventuels défauts de paiement. Le montant de cette assurance peut varier entre 0,5 et 3% du prix de vente. Il peut-être payé chaque année en totalité ou encore réparti sur vos versements hypothécaires mensuels.

10. Assurance vie et invalidité hypothécaires

Les prêts hypothécaires s’accompagnent parfois d’une assurance-vie : celle-ci servira à rembourser le solde de votre prêt à l’institution si vous décédez. Assurez-vous que vous en avez vraiment besoin : elle est utile surtout si vous avez des personnes à charge ou si vous achetez avec un conjoint ou un ami qui partagera les versements hypothécaires.

Une assurance-invalidité peut aussi s’avérer de mise : elle vous protègera en cas d’accident, de blessure ou de maladie graves. Veillez à bien magasiner votre assurance-invalidité : elle s’accompagne souvent d’un chapelet de conditions.

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Voilà qui termine notre démystification des prêts hypothécaires. Bien sûr, il ne s’agit que d’un survol et d’une vulgarisation du sujet : beaucoup reste à préciser. Voilà pourquoi, dans votre processus d’achat, il est essentiel que vous soyez épaulé par un conseiller hypothécaire compétent et éloquent. L’achat d’une propriété est un des investissements les plus importants de votre vie : vous vous devez de bien comprendre les détails de votre hypothèque. N’hésitez pas à poser des questions aux personnes ressources compétentes

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